作為承租他人廠房經(jīng)營的企業(yè)來說，最怕的就是遇見出租方破產(chǎn)的狀況。一來為了生產(chǎn)經(jīng)營前期投入了很多基礎(chǔ)性建設(shè)資金；二來預(yù)付租金這筆不小的開支還不知道能不能要的回來。那么如果真遇見這樣的情況該如何應(yīng)對呢?浩云律所近期就遇見了這樣的案例。

2016年，朱某與一家公司簽訂了《廠房租賃合同》，租賃期限15年，每月租金20萬元，租金總額3600萬元。合同簽訂后，朱某于同年7月19日、7月22日分兩次向阿里公司匯款共計1800萬元。交付租賃廠房一年后，該公司向法院申請破產(chǎn)清算。

兩個月后，該公司起訴朱先生要求朱先生立即將其所租賃的廠房返還給該公司并承擔(dān)逾期騰房占有使用費(fèi)。朱先生聽到這個消息后懵了，雙方明明簽訂了租賃合同，何況自己還提前支付了好幾年的租金，怎么突然對方就理直氣壯的要求自己返還廠房還承擔(dān)占有使用費(fèi)？這還有沒有天理了？對于這樣的情形，浩云律所事務(wù)所的劉律師給朱先生做了詳細(xì)的分析和解答。

首先，對方的起訴要沒依據(jù)呢？有的，依據(jù)《中華人民共和國破產(chǎn)法》第十八條規(guī)定“人民法院受理破產(chǎn)申請后，管理人對破產(chǎn)申請受理前成立而債務(wù)人和對方當(dāng)事人均未履行完畢的合同有權(quán)決定解除或者繼續(xù)履行，并通知對方當(dāng)事人。管理人自破產(chǎn)管理受理之日起二個月內(nèi)未通知對方當(dāng)事人，或者自收到對方當(dāng)事人催告之日起三十日內(nèi)未答復(fù)的，視為解除合同”。對方申請破產(chǎn)后，由于朱先生沒有催告對方是否繼續(xù)履行合同，對方也沒有通知朱先生，兩個月后，朱先生與對方簽訂的合同實際上已經(jīng)解除了。

其次，還能不能繼續(xù)使用該廠房呢？畢竟朱先生在該廠房上花費(fèi)了不少心血和投入，這就要視具體情況而定了。

1、繼續(xù)履行合同。

根據(jù)《中華人民共和國破產(chǎn)法》第十八條規(guī)定，對該租賃合同，破產(chǎn)管理人可以選擇解除也可以選擇繼續(xù)履行。但是管理人一般為了破產(chǎn)財產(chǎn)價值最大化，都會選擇解除合同，畢竟如果作為破產(chǎn)財產(chǎn)的租賃房屋上尚存在租賃權(quán)利的話，將會使破產(chǎn)財產(chǎn)的價值大幅度的貶損，從而導(dǎo)致拍賣價格過低或是無人競拍。因此，在得知對方進(jìn)入破產(chǎn)程序后，應(yīng)當(dāng)?shù)谝粫r間催告對方，盡快得知對方是否繼續(xù)履行合同，以免自身權(quán)益義務(wù)處在一個不確定的狀態(tài)。

2、買賣不破租賃。

《中華人民共和國合同法》第229條規(guī)定：“租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動的，不影響租賃合同的效力。”

《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中拍賣、變賣財產(chǎn)的規(guī)定》第31條第二款規(guī)定：“拍賣財產(chǎn)上原有的租賃權(quán)及其他用益物權(quán)，不因拍賣而消滅，…”

《石家莊市城市房屋租賃管理辦法》第十三條規(guī)定：因出賣、贈與、繼承及企業(yè)破產(chǎn)、兼并、合并等原因使房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移他人時，房屋受讓人應(yīng)當(dāng)履行原租賃合同。

《北京市高級人民法院審理民商事案件若干問題的解答之五(試行)》(京高法發(fā)[2007]168號)規(guī)定：“如果承租人的各項財產(chǎn)情況表明可以繼續(xù)使用，且該位置適于承租人發(fā)展的，則可以考慮繼續(xù)履行租賃合同。繼續(xù)履行的，拍賣時應(yīng)向競拍人做出說明，適用買賣不破租賃的規(guī)則。”

根據(jù)上述法律、司法解釋以及各地方規(guī)章，“買賣不破租賃”原則的適用范圍應(yīng)當(dāng)包括企業(yè)破產(chǎn)以及拍賣在內(nèi)的所有權(quán)變動等方式。

3、主張優(yōu)先購買權(quán)。

承租人行使優(yōu)先購買權(quán)的前置條件：一是雙方建立了合法有效的租賃合同；二是出租人擬將租賃房屋向第三人進(jìn)行出售。我們在處理破產(chǎn)實務(wù)工作中最常見的便是破產(chǎn)財產(chǎn)處置變現(xiàn)或者債務(wù)清償中的以物抵債。

（1）破產(chǎn)財產(chǎn)處置幾乎是每個破產(chǎn)案件中都會涉及的重要工作，尤其是在清算案件中，在債權(quán)人會議表決通過或者人民法院裁定《破產(chǎn)財產(chǎn)變價方案》后，管理人將及時完成破產(chǎn)財產(chǎn)的變價以實現(xiàn)債權(quán)的及時清償。往往債務(wù)人的房產(chǎn)中都會有租賃關(guān)系的存在，有的租賃合同在管理人進(jìn)場后按照《企業(yè)破產(chǎn)法》第18條的規(guī)定予以解除，有的租賃合同管理人選擇繼續(xù)履行，有的租賃合同系管理人在破產(chǎn)申請受理以后為增加破產(chǎn)財產(chǎn)重新訂立的。為此，破產(chǎn)財產(chǎn)處置中的租賃系指破產(chǎn)財產(chǎn)處置時尚存的合法有效的租賃合同，此時的承租人才享有優(yōu)先購買權(quán)。

（2）以物抵債在破產(chǎn)程序中本身也是一種債務(wù)清償方式，如在重整程序中，《重整計劃草案》采取“以物抵債”方式清償債權(quán)。近年來，參照《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中拍賣、變賣財產(chǎn)的規(guī)定》中對以物抵債的規(guī)定，以物抵債作為債權(quán)清償方式普遍在重整程序中得以適用。為此，在進(jìn)行以物抵債時，租賃關(guān)系尚存續(xù)的承租人享有優(yōu)先購買權(quán)。

最后，如果無法繼續(xù)使用租賃房屋，承租人在收到解除租賃合同的通知后，應(yīng)第一時間向管理人提出優(yōu)先償還預(yù)付租金的主張應(yīng)當(dāng)，該預(yù)付租金在性質(zhì)上屬于共益?zhèn)鶆?wù)，區(qū)別于普通債權(quán)，享有優(yōu)先受償權(quán)，破產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)隨時清償。